Casas unifamiliares y townhomes, administradas directamente por nosotros en toda la región de Richmond.
Ver rentas →Préstamos privados de compra, remodelación y puente para inversionistas, evaluados según el negocio, no solo por el puntaje de crédito.
Ver condiciones de préstamo →Invierta junto a F&M en los mismos préstamos revisados, garantizados por la misma escritura de fideicomiso (deed of trust).
Ver co-préstamos →Contratos fuera del mercado en el centro de Virginia, asignados a nuestra lista de compradores antes de llegar al MLS.
Ver oportunidades →The Virginian — A Real Estate Community se reúne cada mes con inversionistas, contratistas y prestamistas.
Ver detalles de la reunión →Guías de una página sobre preguntas que escuchamos cada semana (en inglés). Toque una guía para verla en tamaño completo.
El mismo equipo que evalúa el préstamo es el que lo administra, sin pasar de un departamento a otro.
F&M: cada negocio se basa en conocimiento local, no en un centro de llamadas.
Inquilinos, prestatarios y co-prestamistas hablan con las personas que toman las decisiones, no con una fila de espera.
F&M está dirigida por Fred y Marie Krauss, inversionistas de bienes raíces del centro de Virginia con más de 20 años de experiencia. Juntos dirigen F&M 401K Trust, F&M Rental Properties LLC y F&M Private Lending. Su trabajo abarca la administración de propiedades de renta, proyectos de compra-remodelación-venta, préstamos privados y educación para inversionistas.
Fred es presidente de la Virginia Real Estate Investors Alliance (VREIA), donde defiende a los inversionistas de bienes raíces en todo el estado, y organiza The Virginian — A Real Estate Community, una reunión mensual gratuita para inversionistas, arrendadores, agentes inmobiliarios, contratistas, mayoristas, remodeladores (flippers) y prestamistas.
Fred también ha formado parte de la Junta de Igualación (Board of Equalization) del condado de King William y ha sido presidente de varias juntas de asociaciones de propietarios (HOA). Fred es ingeniero de transporte jubilado del Departamento de Transporte de Virginia, y Marie es epidemióloga jubilada del Departamento de Salud de Virginia.
Su enfoque es sencillo: crear relaciones, estar presente y proteger su reputación. Cuando renta, pide prestado o invierte con F&M, trata directamente con las personas que toman las decisiones.
"Su nombre es su reputación."
No tenemos casas disponibles para rentar en este momento.
Nuestras casas también se anuncian en Zillow, Trulia, Realtor.com, Zumper, PadMapper, HomeFinder, HighRises y más.
| Mes | Renta típica |
|---|
Llámenos o escríbanos con la propiedad que le interesa y cuándo desea mudarse.
Vea la propiedad en persona antes de solicitar; no rentamos sin que la vea, a menos que se mude desde otro estado.
Revisión de ingresos, antecedentes e historial de renta, igual que en cualquier propiedad administrada.
Firma del contrato, depósito y llaves; el día de mudanza se programa según su conveniencia.
Los contratos generalmente duran dos años.
Sí. Las mascotas son bienvenidas con una cuota o depósito por mascota. Cuéntenos sobre su mascota cuando nos contacte. Los animales de servicio y de asistencia se manejan conforme a la ley.
Nosotros. Las solicitudes de mantenimiento llegan directamente a F&M y reciben una respuesta real de las personas que administran la propiedad.
Pedimos a todos que visiten la casa en persona antes de solicitar. Si se muda desde otro estado, podemos hacer una excepción.
Revisamos ingresos, antecedentes e historial de renta, igual que cualquier propiedad administrada profesionalmente.
Sí. Se requiere seguro de inquilino en todos los contratos.
Los servicios (luz, agua, gas) deben estar a su nombre antes de recibir las llaves el día de la mudanza.
La renta se paga en línea a través de nuestro portal. Si se paga después de la fecha de vencimiento, se aplican cargos por pago tardío automáticamente.
Igualdad de oportunidades en la vivienda. F&M Rental Properties LLC cumple con la Ley federal de Vivienda Justa (Fair Housing Act) y la Ley de Vivienda Justa de Virginia. No discriminamos por raza, color, religión, origen nacional, sexo, orientación sexual, identidad de género, edad avanzada, situación familiar, fuente de ingresos, condición militar ni discapacidad. Hacemos adaptaciones razonables para personas con discapacidad, incluidos los animales de servicio y de asistencia.
Financiamiento de compra y renovación para proyectos de compra-remodelación-venta y de valor agregado, con desembolsos liberados según el trabajo terminado.
Capital a corto plazo para cerrar un contrato mientras el financiamiento permanente o una venta siguen en proceso.
Compre o refinancie una propiedad de renta estabilizada según el flujo de efectivo de la propiedad, no según sus ingresos personales.
Plazo máximo del préstamo: 3 años
Financiamiento desde cero para constructores e inversionistas, liberado en desembolsos según las fases inspeccionadas de la obra.
| Concepto | Rango |
|---|---|
| Tasa | 10–15% |
| Puntos (agregados al préstamo) | 2–4 |
| Extensión a los 6 meses | +2 puntos agregados al préstamo |
| Préstamo sobre costo / LTV | 60–80% LTC, 60–70% del valor después de reparaciones (ARV) |
| Concepto | 6–18 meses (remodelación y puente) |
| Tiempo para cerrar | Normalmente 7–10 días hábiles; desde 4 |
Las condiciones son ilustrativas y dependen de la evaluación, la propiedad y las condiciones del mercado al momento de la solicitud.
Solo préstamos con fines comerciales. F&M Private Lending otorga préstamos con fines comerciales y de inversión, garantizados con propiedades que no ocupa el dueño. No otorgamos préstamos con fines personales, familiares o domésticos.
Actualmente no financiamos propiedades fuera de Virginia ni viviendas ocupadas por el propietario.
Revisamos declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios y el valor de la propiedad.
Hemos cerrado préstamos en tan solo cuatro días.
Por lo general solo financiamos primeras hipotecas (primera escritura de fideicomiso). Hacemos una excepción para una segunda hipoteca cuando se ofrece una garantía adicional.
Desde su primer flip hasta una construcción nueva, prestamos según el negocio y la propiedad. Use las herramientas de abajo para ver cómo encaja un préstamo en su proyecto y luego envíenos los detalles.
Tres calculadoras rápidas para prestatarios. Solo son estimaciones; los términos reales dependen de la evaluación.
Las mismas cuentas que nuestra calculadora completa: todo préstamo tiene un cargo mínimo de 3 meses de intereses, los puntos se agregan al préstamo y generan intereses, se agregan 2 puntos de extensión al día siguiente de cumplir 6 meses y generan intereses desde entonces, más los cargos de $200 por procesamiento y $200 por liberación del gravamen.
Cuando termina la remodelación, la mayoría de los inversionistas refinancia el préstamo de F&M con un préstamo a 30 años. Esto es lo que cuestan aproximadamente hoy.
| Mes | Banco — propiedad de inversión | Préstamo DSCR | Vivienda propia |
|---|
Por lo general, a los inversionistas se les pide un enganche del 20% (préstamo del 80% del valor) para un préstamo de renta a 30 años. Las tasas se actualizan a diario. Al 29 de septiembre de 2026.
Solo son estimaciones, no una cotización. Su tasa depende del puntaje de crédito, el enganche, la relación entre la renta y el pago de la propiedad (DSCR) y el prestamista. Promedio de vivienda propia: índice Optimal Blue de hipotecas conformes fijas a 30 años vía FRED, Banco de la Reserva Federal de St. Louis. La tasa bancaria para propiedades de inversión agrega el recargo típico de 0.50%–1.00% para inversionistas; el rango DSCR agrega un recargo adicional (alrededor de 0.50%–0.75% sobre la tasa bancaria para inversionistas), porque los préstamos DSCR no usan los ingresos personales para aprobarse.
Son herramientas distintas para trabajos distintos. Un préstamo bancario o DSCR es un préstamo a 30 años sobre una casa terminada y rentada. Un préstamo de F&M es dinero a corto plazo para comprar y arreglar una casa que todavía no está lista; después se refinancia con el préstamo a largo plazo, que es más barato.
| Préstamo privado de F&M | Préstamo bancario para inversionistas | Préstamo DSCR | |
|---|---|---|---|
| Ideal para | Comprar y remodelar | Conservar una renta terminada | Conservar una renta terminada |
| Estado de la propiedad | Tal como está, necesita trabajo o construcción nueva | Lista para habitar | Lista y rentada |
| Paga la remodelación | Sí, por etapas | No | No |
| Tiempo para cerrar | En solo 4 días | 30–45 días | 21–45 días |
| Se aprueba según | El negocio y la propiedad | Sus ingresos, crédito y deudas | La renta de la propiedad |
| Pagos mensuales | Ninguno | Sí | Sí |
| Ayuda con el proyecto y contratistas | Sí — contratistas con experiencia en el área de Richmond | No | No |
| Ayuda para vender | Acceso a cientos de agentes inmobiliarios | No | No |
| Relación | Prestatarios que regresan año tras año | Normalmente un solo préstamo | Normalmente un solo préstamo |
| Concepto | 6–18 meses | 30 años | 30 años |
La mayoría de nuestros prestatarios usan ambos: F&M para comprar y remodelar, y luego un préstamo bancario o DSCR para refinanciar y conservar. Pruebe la para ver cómo se complementan.
La misma casa, dos salidas. Compare una ganancia rápida al vender con rentarla y crear patrimonio con los años.
Comprar, remodelar, rentar, refinanciar y repetir. Compare lo que invierte con el valor tasado, el efectivo que retira y el capital que conserva.
Flujo de efectivo mensual, tasa de capitalización y rendimiento sobre el efectivo de una renta a largo plazo, según el precio y su financiamiento.
Vea cuánto deja realmente una renta a corto plazo cada mes después de limpieza, suministros, administración y servicios.
Costos totales, ganancia y efectivo necesario en un flip, incluido un préstamo de F&M.
Se actualiza automáticamente — Datos más recientes: Septiembre de 2026
| Mes | Días en el mercado | Precio de lista | Precio de venta | Anuncios activos |
|---|
Últimos 13 meses, todo Virginia. Fuentes: datos de inventario de Realtor.com vía FRED, Banco de la Reserva Federal de St. Louis (días en el mercado, precio de lista, anuncios activos); informes mensuales de ventas de Virginia REALTORS® (mediana del precio de venta).
Contrato de compra, alcance de la obra y su plan de salida.
Evaluamos la propiedad y los números, no solo su crédito.
Los fondos pasan por la compañía de títulos; los desembolsos se liberan según el avance inspeccionado.
Tenerlos listos es la forma más rápida de obtener una hoja de condiciones. Márquelos a medida que los reúna.
Envíenos lo básico y le responderemos con los siguientes pasos; a menudo con una respuesta verbal el mismo día y una hoja de condiciones en 24–48 horas.
Cuando su propiedad esté lista para un financiamiento permanente, recomendamos Brightview Commercial Capital.
Sitio web: BrightviewCommercialCapital.com
Teléfono: 804-715-0114
Con frecuencia damos una aprobación verbal dentro de los 30 minutos de revisar su negocio, una hoja de condiciones en 24–48 horas y cerramos en 7–10 días hábiles. Hemos cerrado en tan solo cuatro días.
El crédito no es el factor decisivo. Revisamos el negocio y la propiedad, junto con sus declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios.
No. Los intereses, los puntos y el capital se pagan al liquidar el préstamo, cuando usted vende o refinancia.
Un cargo de $200 por procesamiento del préstamo, $200 por liberación del gravamen y $185 por cada desembolso previsto, todo pagado por adelantado al cierre. Los puntos se agregan al saldo del préstamo.
Si el préstamo dura más de seis meses, se agregan 2 puntos de extensión al saldo del préstamo en el sexto mes.
Propiedades de inversión en Virginia. No prestamos sobre viviendas ocupadas por el propietario ni sobre propiedades fuera de Virginia.
Por lo general solo financiamos primeras hipotecas (primera escritura de fideicomiso). Hacemos una excepción para una segunda hipoteca cuando se ofrece una garantía adicional.
Los desembolsos se liberan según el trabajo terminado e inspeccionado. Cada desembolso tiene un cargo de $185, pagado al cierre del préstamo.
F&M y nuestros co-prestamistas financian entre $6 y $20 millones en préstamos nuevos cada año (y la cifra sigue creciendo), con rendimientos promedio de 14–17% para nuestros co-prestamistas.
Inversionistas que actualmente financian préstamos junto a F&M en el centro de Virginia.
El rendimiento fijo que gana la mayoría de los co-prestamistas en una posición financiada (ejemplo; varía según el negocio).
La mayoría de las posiciones de co-préstamo se pagan dentro de este periodo.
Los prestatarios pagan intereses de 10–15%, más puntos al final, cuando se refinancia el préstamo o se vende la propiedad. Los co-prestamistas ganan los intereses más una parte de esos puntos; así es como un rendimiento típico de co-préstamo llega a 14–17%.
F&M se queda con los cargos iniciales de procesamiento, liberación del gravamen y desembolsos, y con 2–3 puntos al liquidar el préstamo. El resto del rendimiento es para los co-prestamistas.
La regla del 72 calcula cuánto tarda el dinero en duplicarse: divida 72 entre la tasa anual. Con el rendimiento típico de co-préstamo de F&M, $20,000 crecen mucho más rápido que en una cuenta bancaria típica.
Con un rendimiento de 14% (el extremo bajo de nuestro rango típico de 14–17%), 72 ÷ 14 ≈ 5.1 años para duplicarse.
Con una tasa de 2%, 72 ÷ 2 = 36 años para duplicarse.
Los mismos $20,000, los mismos 4.5 años, reinvirtiendo las ganancias cada año.
Ganaría aproximadamente $16,100.
Ganaría aproximadamente $1,900.
Solo es un ejemplo ilustrativo. Los tiempos para duplicarse usan la regla del 72 (72 ÷ tasa anual ≈ años para duplicarse); las cantidades a 4.5 años suponen interés compuesto anual con las ganancias reinvertidas a la misma tasa. Los rendimientos reales no están garantizados y varían según el negocio; las tasas bancarias varían según la institución.
Cada préstamo es originado y evaluado por F&M antes de ofrecerse a los co-prestamistas.
Propiedad, prestatario, estrategia de salida y avalúo o valuación, antes de comprometer sus fondos.
Sus fondos se transfieren directamente a la compañía de títulos o de depósito en garantía (escrow), nunca directamente a F&M.
Su posición queda registrada sobre la propiedad y se le paga completo al liquidarse el préstamo.
$20,000 (ejemplo)
6–18 meses
Escritura de fideicomiso sobre bienes raíces
Se emite a cada co-prestamista
F&M también ofrece co-préstamos para padres a través de cuentas de custodia creadas bajo la Uniform Gifts to Minors Act (UGMA), con mínimos desde $10,000 para estas cuentas.
Siga un negocio de ejemplo desde el financiamiento hasta la liquidación y vea los documentos que recibiría en el camino.
Usted ve la propiedad, el prestatario, los números y el plan de salida antes de comprometer un solo dólar. Si no le conviene, simplemente no participa.
Esto es lo que hace que el préstamo esté garantizado: su nombre aparece en el gravamen sobre la propiedad, registrado en los registros de tierras del condado.
Protege su gravamen contra problemas de título; por ejemplo, un gravamen antiguo sin pagar o una escritura falsificada en el historial de la propiedad.
Cuando la casa se vende o se refinancia, la compañía de títulos liquida el préstamo y le envía su capital e intereses directamente a usted o a su cuenta de jubilación.
Este es un ejemplo ficticio con fines ilustrativos. Los nombres, números y detalles de los documentos son inventados y simplificados. Los negocios, documentos y rendimientos reales varían, y los rendimientos no están garantizados.
Recomendamos SenseFinancial para crear la estructura de cuenta que usan muchos de nuestros co-prestamistas.
Horario: lunes a viernes, 8 am–6 pm (hora del Pacífico)
Correo: contact@sensefinancial.com
Teléfono: (949) 272-8785
Sitio web: sensefinancial.com
Por favor dígales que F&M lo recomendó.
La mayoría de las IRA y los 401(k) solo pueden comprar acciones, bonos y fondos. Una cuenta autodirigida permite que su dinero de jubilación haga otras inversiones, incluidos préstamos garantizados con bienes raíces como los nuestros. Los intereses que gana su dinero regresan a la cuenta, donde crecen con impuestos diferidos (o libres de impuestos en una Roth).
| IRA autodirigida | Solo 401(k) | |
|---|---|---|
| Quién puede abrirla | Casi cualquier persona con ahorros para la jubilación | Trabajadores independientes y dueños de negocios sin empleados, salvo su cónyuge |
| Quién maneja las transacciones | Un custodio de IRA procesa cada inversión por usted | Usted puede ser el fideicomisario y firmar cheques ("control de chequera") |
| Qué tan rápido puede invertir en un negocio | Depende de los trámites del custodio | Normalmente más rápido: usted firma como fideicomisario |
| Aportaciones | Límites de aportación de IRA | Por lo general, límites más altos (como empleador y empleado) |
| Opción Roth | Sí (Roth IRA) | Sí (Roth 401(k)) |
No haga negocios con usted mismo ni con familiares cercanos. Su cuenta no puede prestarle a usted, a su cónyuge, padres, hijos ni a negocios que usted controle. Estas son "transacciones prohibidas" y pueden descalificar la cuenta.
Mantenga la independencia. Los préstamos deben pagarse desde y hacia la cuenta, nunca a través de su cuenta bancaria personal.
Pregunte sobre impuestos. Los intereses de un préstamo generalmente reciben un trato diferente al ingreso de un negocio que sea propiedad de la cuenta, pero consulte a su contador o asesor fiscal sobre su situación.
Solo es información educativa general; no es asesoría fiscal, legal ni de inversión. Las reglas de las cuentas de jubilación son complejas; confirme los detalles con su custodio y su asesor fiscal antes de invertir.
Cuéntenos un poco lo que busca y le avisaremos cuando haya un negocio que le convenga.
Los mínimos varían según el negocio; un ejemplo típico es $20,000. Las cuentas de custodia (UGMA) para hijos pueden comenzar desde $10,000.
La mayoría de las posiciones duran 6–18 meses y se pagan completas cuando el prestatario vende o refinancia.
Usted aparece en la escritura de fideicomiso registrada sobre la propiedad, y se emite un seguro de título a cada co-prestamista.
Sí. Muchos co-prestamistas invierten a través de un Solo 401(k) o IRA autodirigido. SenseFinancial, mencionado arriba, puede ayudarle a abrir uno.
Sus fondos se transfieren directamente a la compañía de títulos o de depósito en garantía, nunca directamente a F&M.
No. Los rendimientos típicos han sido de 14–17%, pero cada negocio es diferente y los rendimientos no están garantizados. Revise cada expediente y consulte con sus propios asesores.
Esta página es solo información general; no es una oferta para vender o comprar un valor o pagaré, ni asesoría de inversión, legal o fiscal. Las oportunidades de co-préstamo se ofrecen solo mediante documentos definitivos de préstamo y divulgación, y la disponibilidad, los mínimos y las condiciones varían según el negocio. Consulte con sus propios asesores financieros, legales y fiscales antes de participar. (En caso de diferencias, prevalece la versión en inglés.)
Díganos en qué zonas compra, qué tipos de propiedad y en qué rango de precios.
Fotos, números y nuestro valor estimado después de reparaciones (ARV) por mensaje de texto o correo cuando los negocios quedan bajo contrato.
La primera respuesta calificada en un negocio obtiene la asignación.
La cuota de asignación se paga al cierre; usted recibe el título directamente del vendedor.
Las propiedades se venden en su estado actual. Los compradores son responsables de verificar la condición, el título y sus propios números antes del cierre. Las cuotas de asignación varían según el negocio.
Si necesita vender una propiedad rápido, sin visitas, sin reparaciones y sin comisión, cuéntenos: hacemos ofertas por casas en todo Virginia.
Chuck Glover siempre dice: "Hay que estar presente". Los bienes raíces son un deporte de equipo. Puede hacerlo solo, pero el éxito suele llegar más rápido cuando busca ayuda y orientación de personas que ya aprendieron de sus errores. Ya sea inversionista, agente inmobiliario, contratista, mayorista, remodelador, arrendador o prestamista: esté presente, cree relaciones y aprenda de los demás.
Great American Ranch
7514 Lee-Davis Road
Mechanicsville, VA 23111
6:30 – 9:00 pm · Gratis, con un invitado especial cada mes sobre temas de bienes raíces
Apoye el trabajo de la Alianza a favor de los inversionistas de bienes raíces de Virginia.
Escriba a Contactus@vreia.orgThe Virginian apoya a la Virginia Real Estate Investors Alliance, una voz unida para los inversionistas de bienes raíces en Virginia que promueve políticas de vivienda justa y protege los derechos de propiedad, los derechos de los inquilinos y las oportunidades de inversión en todo el estado.
Estas gráficas se actualizan solas cada mes con fuentes públicas: Realtor.com, Zillow, la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU., la Oficina del Censo (incluidas las vacantes de alquiler), S&P Case-Shiller y el profesor Robert Shiller, Freddie Mac, ATTOM y Eviction Lab. El mes más reciente aparece en rojo.
Precios de vivienda ajustados por inflación (1890 = 100). Fuente: Robert J. Shiller, Irrational Exuberance, datos de precios de vivienda de EE. UU., extendidos cada mes con el índice nacional S&P Cotality Case-Shiller y el índice de precios al consumidor, vía FRED.
Promedio mensual de las tasas semanales para préstamos de vivienda propia. Los préstamos para propiedades de inversión, DSCR y privados tienen tasas más altas. Fuente: Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey, vía FRED. La serie a 30 años comienza en abril de 1971 y la de 15 años en septiembre de 1991, los primeros meses publicados.
Casas a la venta cada mes. Fuente: Realtor.com, vía FRED (Banco de la Reserva Federal de St. Louis).
Casas publicadas por primera vez cada mes. Fuente: Realtor.com, vía FRED (Banco de la Reserva Federal de St. Louis).
Casas bajo contrato (pendientes) cada mes. Fuente: Realtor.com, vía FRED (Banco de la Reserva Federal de St. Louis).
Mediana de días que una casa permanece en el mercado. Fuente: Realtor.com, vía FRED (Banco de la Reserva Federal de St. Louis).
Precio mediano de lista. Fuente: Realtor.com, vía FRED (Banco de la Reserva Federal de St. Louis).
Porcentaje de casas a la venta con una rebaja de precio. Fuente: Realtor.com, vía FRED (Banco de la Reserva Federal de St. Louis).
Renta típica pedida, todo tipo de vivienda (Zillow Observed Rent Index). Fuente: Zillow.
Porcentaje de viviendas de alquiler que están vacías y en alquiler. La región Sur del Censo incluye a Virginia, pero su tasa no es la de Virginia; la Oficina del Censo publica la tasa de Virginia una vez al año. Fuente: Oficina del Censo de EE. UU., Housing Vacancies and Homeownership, vía FRED. Los nuevos trimestres se publican a fines de enero, abril, julio y octubre.
La Oficina del Censo mide las vacantes de alquiler cada trimestre, no cada mes, así que esta tendencia cubre 13 trimestres (poco más de 3 años). Fuente: Oficina del Censo de EE. UU., Housing Vacancies and Homeownership, vía FRED.
Tasa de desempleo. Fuente: Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU., vía FRED.
Viviendas privadas nuevas autorizadas con permisos de construcción. Fuente: Oficina del Censo de EE. UU., vía FRED.
Propiedades con un trámite de ejecución hipotecaria cada mes (avisos de incumplimiento, subastas programadas y embargos por el banco). Fuente: informe mensual de ejecuciones hipotecarias de ATTOM.
Casos de desalojo presentados cada mes en Virginia. Fuente: Eviction Lab, Universidad de Princeton.
Solo para información general. Las cifras provienen de las fuentes públicas indicadas bajo cada gráfica, y esas fuentes pueden revisarlas. Las cifras de Realtor.com son de casas publicadas a la venta en el área metropolitana de Richmond, VA, no de ventas cerradas. No es asesoría de inversión, de préstamos ni legal.
Vigente desde el 26 de septiembre de 2026
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